İskansız Ev Satışı Nasıl Olur?

İskansız Ev Satışı: Bilmeniz Gereken Her Detay

İskansız ev satışı, Türkiye’de sıkça karşılaşılan ama çoğu zaman yanlış bilinen bir konudur. Birçok ev sahibi, iskan belgesi olmadan konutunu satmak istese de bu işlemin hangi şartlarda mümkün olduğunu, ne gibi riskler taşıdığını ve nasıl doğru adımlarla ilerlenmesi gerektiğini tam olarak bilmemektedir. Bu yazıda, gayrimenkul alım satımı sürecinde karşılaşabileceğiniz en kritik konulardan biri olan iskan eksikliğini, hem hukuki hem de pratik açıdan detaylı şekilde ele alıyoruz.

İskan Nedir? Neden Bu Kadar Önemlidir?

İskan belgesi, bir yapının inşaat sürecinin tamamlandığını ve yapı kullanımına yasal olarak uygun olduğunu gösteren belediye onaylı resmi evraktır. Belediyeler tarafından düzenlenir ve bir yapının resmen kullanılabilir olduğunu tesciller. İskan belgesi olmayan binalar, teknik olarak “tamamlanmamış” kabul edilir.

Bu belge olmadan satılan evlerde; elektrik, su, doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinde kısıtlamalar olabilir. Ayrıca, yapı ruhsatı dışına çıkılmışsa ya da inşaat kusurları varsa ileride cezai yaptırımlarla karşılaşma riski vardır.

İskansız Ev Satışı Mümkün mü?

Evet, mümkündür. Türk Medeni Kanunu’na göre bir konutun iskan belgesi olmasa da mülkiyet hakkı devredilebilir. Ancak burada kritik nokta alıcıyı bilgilendirme zorunluluğudur. Tapu işlemleri yapılırken, evin iskan belgesinin bulunmadığı alıcıya net bir şekilde bildirilip, alıcının yazılı onayı dosyada yer almalıdır.

İskansız ev satın alan kişi, bunu kabul ettiğine dair imza verir ve ileride bu eksiklik nedeniyle satıcıya dava açamaz. Ancak yine de alıcı güveni açısından süreci şeffaf yönetmek çok önemlidir.

İskansız Eve Kredi Çıkar mı?

Genellikle hayır. Bankalar, ipotek altına alacakları gayrimenkullerin iskansız ev satışı durumunda iskanlı olmasını ister. İskansız ev satışı kapsamındaki iskan olmayan daireler, riskli kabul edilir ve konut kredisi onayı çıkma ihtimali düşüktür. Ancak bazı özel durumlarda, örneğin iskan başvurusunun süreci devam ediyorsa ya da proje bazlı anlaşmalar varsa istisnalar oluşabilir.

Tapuda Neler Görünür? Şerhler ve Uyarılar

Tapu senedinde iskan olup olmadığı doğrudan yazmaz. Ancak yapının “kat irtifakı” mı yoksa “kat mülkiyeti” mi olduğuna bakarak fikir edinilebilir:

• Kat irtifakı: Genellikle iskan alınmamış yapıların statüsüdür.
• Kat mülkiyeti: Yapının iskan almış olduğunu gösterir.

Eğer tapuda şerh varsa, bu genellikle iskanla ilgili bir teknik eksiklik, dava ya da belediye kısıtlamasına işaret eder. Bu nedenle tapu kayıtları, bir gayrimenkul danışmanı eşliğinde dikkatle incelenmelidir.

Ücretsiz Ekspertiz ve Faydaları

İskansız ev satmak isteyenler için ücretsiz ekspertiz, doğru fiyat belirlemenin ve alıcıya güven vermenin en önemli adımlarından biridir. Ekspertiz raporu; dairenin teknik durumu, bulunduğu arsanın statüsü, yapı ruhsatı ve iskan durumu gibi kritik bilgileri içerir.

Ekspertiz sayesinde:

• Evin piyasa değeri netleşir.
• Alıcıya sunulacak şeffaf bilgiler güven oluşturur.
• Satış süreci hızlanır.

Bu noktada, özellikle kurumsal bir gayrimenkul danışmanlığı firmasıyla çalışmak büyük avantaj sağlar.

Gayrimenkul Danışmanı ile Süreç Daha Güvenli

İskanı olmayan evlerin iskansız ev satışı sürecinde teknik, yasal ve mali açıdan çeşitli riskler bulunmaktadır. Bu nedenle bir gayrimenkul danışmanı, tüm süreci kontrol altına alarak hem satıcıyı hem de alıcıyı korur. Ayrıca gerekli belgelerin toparlanması, tapu işlemleri, ekspertiz düzenlenmesi ve pazarlama süreci de bu profesyonel destekle daha sağlıklı yürütülür.

Kurumsal bir danışman, aynı zamanda bu tür özel durumlara hakimdir. Gerekirse evi iskansız ev satışı kapsamında iskanlı hale getirmek için yapılması gerekenleri önceden raporlayabilir. Bu da satışın değer kaybı yaşamadan gerçekleşmesini sağlar.

Gayrimenkul Alım Satımı Sadece Tapudan İbaret Değil

Birçok kişi hala ev alım satımının yalnızca tapu devrinden ibaret olduğunu sanıyor. Oysa gayrimenkul alım satımı, çok katmanlı ve dikkat isteyen bir süreçtir. İskan eksikliği olan evlerde bu durum daha da hassas hale gelir.

Emlakçı desteğiyle yapılan işlemler genellikle yalnızca alım-satım odaklıdır. Ancak profesyonel bir gayrimenkul danışmanlığı hizmeti, tapu analizi, krediye uygunluk kontrolü, alıcı iletişimi ve ekspertiz gibi tüm süreci kapsar.

 Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İskansız ev satılabilir mi?
   Evet, yasal olarak mümkündür ancak alıcıya durum net şekilde bildirilmelidir.
2. İskan belgesi nedir?
   Bir yapının belediye onayıyla oturuma uygun olduğunu gösteren belgedir.
3. Bankadan kredi çıkmazsa nasıl satış yapılır?
   Alıcı nakit ödeme yapmalı ya da iskan süreci tamamlandıktan sonra kredi başvurusu yapılabilir.
4. Ekspertiz raporu ne işe yarar?
   Ekspertiz raporu, mülkün gerçek değerini ve yapısal durumunu ortaya koyarak alıcının güvenini pekiştirir.
5. Tapuda iskan eksikliği görünür mü?
   Doğrudan yazmaz ancak kat irtifakı/mülkiyet durumu üzerinden anlaşılabilir.
6. Emlakçı ile gayrimenkul danışmanı arasında fark nedir?
   Emlakçı satış odaklı çalışır; gayrimenkul danışmanı süreci analiz ederek yönetir.
7. Satış sonrası sorun yaşanır mı?
   Alıcı bilgilendirilmediyse hukuki sorun yaşanabilir. Yazılı onay alınmalıdır.
8. İskan almak mümkün mü?
   Evet, binanın teknik şartları uygunsa sonradan belediyeye başvurarak alınabilir.