Arsa Payı Nedir? Kapsamlı Bir Rehber
Arsa payı, bir gayrimenkul projesinde, bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) arsa üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eden bir kavramdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiş olan bu kavram, özellikle apartmanlar ve siteler gibi çok katlı yapılarda büyük önem taşır. Her bağımsız bölüm, arsanın tamamında belirli bir oranda paya sahiptir. Bu pay, bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu ve değerine göre belirlenir. Arsa payı, gayrimenkulün değerini etkileyen önemli bir faktördür ve gayrimenkul alım satım işlemlerinde dikkate alınması gerekir.
Arsa Payının Önemi
Arsa payı, gayrimenkul sahipleri için çeşitli açılardan önemlidir:
- Mülkiyet Hakkı: Arsa payı, bağımsız bölüm sahibinin arsa üzerindeki mülkiyet hakkını gösterir.
- Değer Belirleme: Gayrimenkulün değeri, arsa payının büyüklüğü ile doğru orantılıdır. Arsa payı yüksek olan bağımsız bölümler, genellikle daha değerli kabul edilir.
- Yönetim Hakkı: Arsa payı, kat maliklerinin yönetimde söz sahibi olma oranını belirler. Kararlar alınırken, her malikin arsa payı oranında oy hakkı bulunur.
- Yeniden İnşa Durumu: Yapının yıkılması veya yeniden inşa edilmesi durumunda, arsa payı oranında hak sahibi olunur.
Arsa Payı Hesaplama Yöntemleri
Arsa payı hesaplaması, genellikle yapının tamamlandığı ve kat mülkiyetinin kurulduğu aşamada yapılır. Hesaplama, bağımsız bölümlerin özelliklerine ve arsanın toplam değerine göre belirlenir. İşte en yaygın kullanılan arsa payı hesaplama yöntemleri:
Bağımsız Bölüm Alanına Göre Hesaplama
Bu yöntemde, her bağımsız bölümün alanı (brüt veya net) dikkate alınarak arsa payı hesaplanır. Bağımsız bölümün alanı ne kadar büyükse, arsa payı da o kadar yüksek olur. Hesaplama şu şekilde yapılır:
- Her bağımsız bölümün alanı belirlenir.
- Tüm bağımsız bölümlerin alanları toplanır.
- Her bağımsız bölümün alanı, toplam alana bölünerek oran bulunur.
- Bu oran, arsa payı olarak belirlenir.
Örnek:
Bir apartmanda 5 daire bulunmaktadır. Dairelerin alanları sırasıyla 80 m², 100 m², 120 m², 90 m² ve 110 m²’dir. Arsanın toplam alanı 500 m²’dir. Her dairenin arsa payını hesaplayalım:
- Toplam alan: 80 + 100 + 120 + 90 + 110 = 500 m²
- Daire 1’in arsa payı: (80 / 500) = 0.16 (Arsanın %16’sı)
- Daire 2’nin arsa payı: (100 / 500) = 0.20 (Arsanın %20’si)
- Daire 3’ün arsa payı: (120 / 500) = 0.24 (Arsanın %24’ü)
- Daire 4’ün arsa payı: (90 / 500) = 0.18 (Arsanın %18’i)
- Daire 5’in arsa payı: (110 / 500) = 0.22 (Arsanın %22’si)
Bağımsız Bölüm Değerine Göre Hesaplama
Bu yöntemde, her bağımsız bölümün piyasa değeri dikkate alınarak arsa payı hesaplanır. Bağımsız bölümün değeri ne kadar yüksekse, arsa payı da o kadar yüksek olur. Hesaplama şu şekilde yapılır:
- Her bağımsız bölümün piyasa değeri belirlenir (ekspertiz raporu ile).
- Tüm bağımsız bölümlerin değerleri toplanır.
- Her bağımsız bölümün değeri, toplam değere bölünerek oran bulunur.
- Bu oran, arsa payı olarak belirlenir.
Örnek:
Bir apartmanda 4 daire bulunmaktadır. Dairelerin piyasa değerleri sırasıyla 500.000 TL, 600.000 TL, 700.000 TL ve 800.000 TL’dir. Arsanın toplam alanı 400 m²’dir. Her dairenin arsa payını hesaplayalım:
- Toplam değer: 500.000 + 600.000 + 700.000 + 800.000 = 2.600.000 TL
- Daire 1’in arsa payı: (500.000 / 2.600.000) = 0.192 (Arsanın %19.2’si)
- Daire 2’nin arsa payı: (600.000 / 2.600.000) = 0.231 (Arsanın %23.1’i)
- Daire 3’ün arsa payı: (700.000 / 2.600.000) = 0.269 (Arsanın %26.9’u)
- Daire 4’ün arsa payı: (800.000 / 2.600.000) = 0.308 (Arsanın %30.8’i)
Karma Yöntem
Bazı durumlarda, hem bağımsız bölüm alanı hem de değeri dikkate alınarak karma bir yöntem uygulanabilir. Bu yöntemde, her iki faktörün ağırlığı belirlenerek arsa payı hesaplanır.
Arsa Payı Devri
Arsa payı devri, bir bağımsız bölümün arsa üzerindeki payının başka bir kişiye devredilmesi işlemidir. Bu işlem, genellikle noter huzurunda yapılır ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Arsa payı devri, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi ve müteahhidin de arsa üzerinde inşaat yaparak belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede, arsa paylarının ne şekilde dağıtılacağı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı detaylı olarak belirtilir.
Arsa Payı ve Kat İrtifakı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda, bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki paylarını gösteren bir haktır. Kat irtifakı kurulurken, her bağımsız bölüm için belirli bir arsa payı tahsis edilir. Yapının tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte, kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna dönüşür.
Arsa Payı ve Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Kat mülkiyeti tapusunda, bağımsız bölümün numarası, alanı ve arsa payı oranı belirtilir. Kat mülkiyeti, gayrimenkulün en güçlü mülkiyet hakkıdır.
Arsa Payı İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı neden önemlidir?
Arsa payı, gayrimenkulün değerini, yönetimdeki söz hakkını ve yeniden inşa durumunda sahip olunacak hakları belirlediği için önemlidir.
Arsa payı nasıl öğrenilir?
Arsa payı, tapu senedinde veya tapu kayıtlarında yer alır. Ayrıca, ilgili belediyeden de bilgi alınabilir.
Arsa payı devredilebilir mi?
Evet, arsa payı noter huzurunda yapılan bir devir sözleşmesi ile devredilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi ve müteahhidin de arsa üzerinde inşaat yaparak belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür.
Arsa payı nasıl hesaplanır?
Arsa payı, bağımsız bölümün alanına veya değerine göre hesaplanabilir. En yaygın yöntem, bağımsız bölümün alanının toplam alana oranlanmasıdır.
Arsa payının düşük olması ne anlama gelir?
Arsa payının düşük olması, bağımsız bölümün arsa üzerindeki mülkiyet hakkının daha az olduğu anlamına gelir. Bu durum, gayrimenkulün değerini ve yönetimdeki söz hakkını etkileyebilir.
Arsa payı davası nedir?
Arsa payı davası, arsa payının hatalı veya adaletsiz bir şekilde belirlendiği durumlarda açılan bir davadır. Bu dava, genellikle kat malikleri veya arsa sahipleri tarafından açılır.
Arsa payı düzeltme davası nasıl açılır?
Arsa payı düzeltme davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davayı açan kişi, arsa payının neden hatalı olduğunu ve nasıl düzeltilmesi gerektiğini kanıtlamakla yükümlüdür.
Arsa payı haczedilebilir mi?
Evet, arsa payı haczedilebilir. Ancak, haciz işlemi, bağımsız bölümün tamamını değil, sadece arsa payını etkiler.
Arsa payı ipotek edilebilir mi?
Evet, arsa payı ipotek edilebilir. İpotek işlemi, bağımsız bölümün tamamını değil, sadece arsa payını etkiler.
Arsa payı, gayrimenkul sahipleri için önemli bir kavramdır ve alım satım işlemlerinde dikkate alınması gerekir. Arsa payının doğru bir şekilde hesaplanması ve devredilmesi, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur. Karmaşık arsa payı hesaplamalarında hata riskini ortadan kaldırmak için Gayrimenkul Danışmanı Remax Premium Yusuf BALCI ile iletişime geçin; uzman danışmanlığıyla işlemlerinizi güvenle tamamlayın.