Kentsel dönüşüm, riskli ve ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yıkılarak yerine daha güvenli, modern ve depreme dayanıklı yapıların yapılması sürecidir. Bu süreç yalnızca bina yenilemesini değil; aynı zamanda yaşam alanlarının iyileştirilmesini, çevre düzenlemesini ve şehirleşmenin daha planlı hale gelmesini de kapsar. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde oturan vatandaşlar için kentsel dönüşüm büyük önem taşır.
Kentsel Dönüşüm Olması İçin Şartlar Nelerdir?
Bir binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için belirli şartlar aranır:
- Riskli yapı raporu alınması (binanın depreme dayanıksız olduğunun belgelenmesi gerekir).
- Kat maliklerinin en az 3’te 2 çoğunluk ile kentsel dönüşüm kararı alması.
- İlgili belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvuru yapılması.
- Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış veya kullanım açısından risk teşkil ediyor olması.
Bir Bina Kaç Yıllık Olunca Kentsel Dönüşüm Olur?
Türkiye’de kentsel dönüşüm için tek ölçüt bina yaşı değildir. Ancak genel olarak 30 yıl ve üzeri binalar risk raporuna uygun bulunursa dönüşüme girebilir. 1999 deprem yönetmeliği öncesi yapılmış binalar, yapı tekniği ve malzeme kalitesi nedeniyle daha yüksek oranda dönüşüm kapsamına alınır.
Kentsel Dönüşüm İçin Nasıl Başvuru Yapılır?
Bu süreç, bina sakinlerinden birinin başvurusu ile başlayabilir. Başvurunun adım adım ilerleyişi şu şekildedir:
- Riskli Yapı Tespiti İçin Başvuru
- Öncelikle bina maliklerinden biri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara başvurarak riskli yapı raporu talep eder.
- Bu başvuruda tapu fotokopisi, kimlik belgesi ve dilekçe yeterlidir.
- Riskli Yapı Raporunun Hazırlanması
- Yetkili kurum binadan numune alarak laboratuvar testi yapar ve rapor hazırlar.
- Rapor ilgili Bakanlık ve belediye tarafından incelenir.
- Riskli Yapının Tapuya İşlenmesi
- Rapor onaylanırsa, binanın “riskli yapı” olduğu tapuya işlenir.
- Kat maliklerine resmi tebligat yapılır.
- Kat Maliklerinin Karar Alması
- Bina sakinlerinin en az %66’sı (3’te 2 çoğunluk) kentsel dönüşüm için karar almalıdır.
- Karara katılmayan malikler, çoğunluğun kararına uymak zorundadır.
- Müteahhit veya Yüklenici ile Anlaşma
- Kat malikleri uygun gördükleri müteahhit ile anlaşma yapar.
- Bu aşamada sözleşme mutlaka noter huzurunda yapılmalıdır.
- Yıkım ve Yeniden İnşa Süreci
- Eski bina yıkılır, yeni bina inşa süreci başlar.
- Bu süreçte ev sahipleri kira yardımı ve devlet desteklerinden yararlanabilir.
Evi Kentsel Dönüşüme Giren Ev Sahibi Ne Yapmalı?
- Öncelikle binanın riskli yapı tespitini yaptırmalı.
- Kat maliklerinin çoğunluğu ile karar alarak süreci birlikte yürütmeli.
- Müteahhit seçiminde güvenilir, referanslı ve mali gücü güçlü firmalar tercih etmeli.
- Sözleşmelerini mutlaka noter huzurunda ve avukat desteği ile yapmalı.
- Geçici konut için devletin kira yardımı ve hibe desteklerinden yararlanmalı.
Kentsel Dönüşümde Ne Kadar Destek Veriliyor?
Bu süreçte ev sahiplerine doğrudan para verilmez; yeni daire, kira yardımı ve hibe destekleri sağlanır. 2025 yılı için kira yardımları şehirden şehre değişmekle birlikte büyükşehirlerde 6.000 – 7.000 TL aralığında kira desteği verilmektedir. Ayrıca taşınma yardımı ve faizsiz kredi imkanı da vardır.
Kentsel Dönüşüm Müteahhit Yüzde Kaç Alır?
Bu projelerde müteahhitin alacağı oran, bulunduğu bölgeye ve binanın değerine göre değişir. Genel olarak:
- %40 – %55 arası müteahhit payı söz konusudur.
Örneğin 10 daireli bir apartmanda anlaşmaya göre 4-5 daire müteahhite, kalan daireler ev sahiplerine verilebilir.
Kentsel Dönüşüm Metrekare Fiyatı Ne Kadar?
2025 yılı itibarıyla dönüşüm kapsamında yeni bina yapım maliyeti 20.000 TL – 30.000 TL/m² arasında değişmektedir. Bölgeye, malzeme kalitesine ve müteahhitin teklifine göre bu fiyat artabilir.
Kentsel Dönüşümde Kaç Metrekareye Daire Veriliyor?
Daire metrekareleri, arsa payı oranına göre belirlenir. Yani herkesin alacağı daire, tapudaki payı ile orantılıdır. Örneğin eski dairesi 90 m² olan bir ev sahibi genellikle aynı büyüklükte yeni daire alır. Daha büyük bir daire isteyenler fark ödemek durumunda kalır.
Kentsel Dönüşüm Devlet Desteği 2025 Ne Kadar?
2025 itibarıyla devlet, dönüşüm kapsamında:
- Kira yardımı (6.000 TL – 7.000 TL arası).
- Taşınma yardımı (yaklaşık 15.000 TL).
- Faiz destekli kredi (750.000 TL’ye kadar düşük faizli kredi).
- 1,5 milyon TL’ye kadar hibe destekli kredi imkânı sunmaktadır.
Kentsel dönüşümde ev sahibi para ödeyecek mi?
Bu durum müteahhit ile yapılan anlaşmaya bağlıdır. Eğer müteahhit mevcut arsa payı karşılığında bina yapıyorsa ev sahipleri ekstra ödeme yapmaz. Ancak daha büyük daire isteyen veya ek metrekare talep eden ev sahipleri fark ödemesi yapmak zorunda kalabilir.
Kentsel Dönüşümün Dezavantajları Nelerdir?
Her ne kadar avantajlı olsa da sürecin bazı dezavantajları vardır:
- Sürecin uzun ve bürokratik olması.
- Müteahhit seçiminde yanlış karar verilirse mağduriyet yaşanması.
- Kira desteğinin piyasa koşullarına göre yetersiz kalabilmesi.
- Komşular arasında anlaşmazlıkların çıkması.
- İnşaat süresince yaşam düzeninin bozulması.
Kentsel dönüşüm avukatlık ücreti ne kadar?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde avukatlık ücreti, anlaşmaya ve dosyanın büyüklüğüne göre değişir. 2025 yılı için ortalama avukatlık ücretleri:
- 30.000 – 75.000 TL aralığındadır.
Toplu bina projelerinde bu maliyet kat maliklerine bölüştürülür.
Kentsel dönüşüm süreci, doğru bilgi ve doğru yönlendirme olmadan oldukça karmaşık olabilir. Müteahhit seçimi, hukuki süreçler, devlet destekleri ve kira yardımı gibi konularda profesyonel destek almak ev sahipleri için büyük önem taşır.
Bu noktada Gayrimenkul Danışmanı Remax Premium Yusuf Balcı, hem bölgesel uzmanlığı hem de sektördeki deneyimiyle kentsel dönüşüm sürecinde size yol gösterecek en doğru isimlerden biridir. Siz de sürecinizi güvenle yönetmek için Yusuf Balcı ile iletişime geçebilirsiniz.