Gayrimenkul satışı sırasında en çok karşılaşılan senaryolardan biri, kiracılı ev satışı durumudur. Çünkü evin hâlihazırda kiracılı olması, basit bir taşınmaz devrinden çok daha fazlasını içerir. Mülkün içinde hali hazırda yaşayan bir kiracı varsa, yalnızca mal sahibi ve alıcı değil, aynı zamanda kiracının da yasal durumu dikkate alınmalıdır. Evi satmak isteyen kişinin yalnızca satış işlemini düşünmesi yeterli olmaz; kiracının haklarına uygun davranması gerekir. Aynı şekilde, satın almayı düşünen kişi de kiracılı bir gayrimenkulün getirdiği yükümlülükleri, tahliye sürecini ve yasal süreleri bilerek hareket etmelidir.
Çünkü Türkiye’deki yasal düzenlemelere göre, bir kiracının tahliyesi belirli kurallara bağlıdır ve tahliye hemen gerçekleştirilemez. Bu yazıda, “Ev satarken kiracı varsa ne yapılmalı?” sorusuna hem hukuki dayanaklarla hem de uygulamadaki adımlarla net yanıtlar veriyoruz.
1. Kiracılı Ev Satılabilir mi?
Evet, kiracı oturuyorken evin satışı tamamen yasaldır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Yani:
- Ev satıldığında kiracı otomatik olarak çıkarılamaz.
- Yeni ev sahibi, eski ev sahibinin taraf olduğu kira sözleşmesini olduğu gibi devralır.
- Kiracının tahliyesi, yalnızca satış ile sağlanamaz; kanunda öngörülen gerekçeler ve tahliye bildirim süreleri mutlaka takip edilmelidir.
Bu nedenle, ev sahibi “ev benim, sattım, kiracıyı hemen çıkarırım” düşüncesiyle hareket edemez.
2. Kiracıya Bildirim Yapılması Zorunlu mu?
Ev sahibi, kiracılı gayrimenkul alım-satım sürecinde evi satışa çıkarmadan önce kiracıyı bilgilendirmelidir. Bu bir yasal zorunluluk değil; fakat uygulamada büyük kolaylık sağlar. Kiracının evin satıldığından haberdar olmaması, satış sürecinde:
Evin alıcıya gösterilmesini zorlaştırabilir.
Taraflar arasında iletişim eksikliği oluşabilir ve süreç gereksiz yere gerginleşebilir.
Alıcı açısından, sürecin güvenilirliğini sarsabilir.
Bu nedenle, kiracıyla açık iletişim kurulması hem etik hem de gayrimenkul alım-satım sürecinin sağlıklı işlemesi açısından pratik bir adımdır.
3. Yeni Malikin Kiracıyı Çıkarma Hakkı Var mı?
Evet, ancak bu hak sınırlı ve sürelidir. Ev yeni sahibine satıldığında:
- Yeni malik, tapu devrinden sonraki 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim yapmak zorundadır.
- Bu bildirime dayanarak, 6 ayın sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir.
- Eğer bu 1 aylık süre içinde bildirim yapılmazsa, kiracı sözleşme süresi boyunca kalmaya devam edebilir.
📌 Örnek: Ev Haziran ayında satıldı. Yeni malik, Temmuz’a kadar kiracıya noter bildirimi yaparsa, Aralık ayında evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bunu yapmazsa, kiracı sözleşmesi bitene kadar evde oturmaya devam eder.
4. Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Ne İşe Yarar?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte konutu boşaltacağına dair kendi rızasıyla ve yazılı şekilde verdiği beyanı içerir; bu beyan noter huzurunda alındığında, mal sahibi için doğrudan hukuki dayanak oluşturur. Bu belge:
- Kiracının rızasıyla çıkarılmasını kolaylaştırır.
- Mahkemeye gerek kalmadan tahliye sürecinin tamamlanmasını sağlar.
- Alıcı için güvenli bir çözüm sunar.
Remax Yusuf Balcı olarak, alıcı ve satıcı arasında yapılacak bu tür yazılı belgelerin düzenlenmesinde danışmanlık sunuyoruz.
5. Kiracının Öncelikli Satın Alma Hakkı Var mı?
Hayır. Türkiye’deki yasal düzenlemelere göre, konut kiracıları satışa çıkarılan evi satın almak için öncelikli hakka sahip değildir. Yani ev satışa çıktığında ev sahibi:
- Kiracıya “önce sen al” demek zorunda değildir.
- Evi dilediği kişiye satabilir.
Ancak uygulamada bazı ev sahipleri, sorunsuz bir tahliye süreci için önce kiracıya teklif götürmeyi tercih eder. Bu durum karşılıklı rıza ile ilerliyorsa, satış süreci çok daha kolaylaşır.
6. Kiracılı Evi Alan Kişi Ne Yapmalı?
Kiracılı bir evi satın alan kişi için süreç, yalnızca tapu devriyle sınırlı değildir. Geleceği planlama açısından hukuki ve pratik adımların dikkatle atılması büyük önem taşır. Yeni malik olarak şu noktalara mutlaka dikkat edilmelidir:
Kira sözleşmesi incelenmeli; süresi, kira bedeli ve özel hükümler detaylıca okunmalıdır.
Kiracının ödeme geçmişi, varsa borç durumu öğrenilmeli ve belge altına alınmalıdır.
Tapu devrinden sonra bir ay içinde noterden kiracıya ihtarname gönderilerek yeni malikin bilgileri bildirilmelidir.
Gerekirse kiracıyla görüşülerek tahliye taahhütnamesi gibi belgelerle sürecin netliği sağlanmalıdır.
Yasal olarak, yeni malik 6 ay sonra kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir; bu planlama sürecine dahil edilmelidir.
Birçok kişi tapu devriyle kiracının otomatik olarak evi boşaltacağını düşünür; ancak bu doğru değildir. Sürecin başından itibaren hukuki sorumlulukların farkında olmak ve bu doğrultuda adım atmak, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçer. Kısacası, kiracılı bir ev alırken sadece bugünü değil, geleceği de planlamak gerekir.
7. Kiracı Evden Çıkmıyorsa Ne Olur?
Kiracı, yasal tahliye sürecine rağmen evi boşaltmamakta direniyorsa;
- Kiracı, tüm yasal sürelere ve bildirimlere rağmen taşınmazı boşaltmıyorsa, yeni malik tahliye davası açarak süreci yargı yoluyla ilerletme hakkına sahiptir.
- Bu dava ortalama 6–12 ay sürebilir.
- Mahkeme kararıyla icra yolu ile tahliye sağlanabilir.
Bu nedenle, kiracılı ev alacak olan kişilerin bu süreleri göz önünde bulundurması, yatırım planlarını buna göre yapması gerekir.
Remax Yusuf Balcı ile Güvenli Satış Süreci
Ev satarken kiracı varsa, sadece tapu devri yeterli olmaz; sürecin sorunsuz ilerlemesi için hukuk bilgisi, pazarlık becerisi ve taraflar arası uyum büyük önem taşır. Remax Yusuf Balcı olarak, hem ev sahiplerinin hem de alıcıların bu süreci sorunsuz bir şekilde tamamlaması için uzman danışmanlık hizmeti sunuyoruz.
👉 Kiracılı ev satışı ya da kiracılı ev alımı konularında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Tüm hukuki ve stratejik süreçleri sizin adınıza yönetiyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracılı ev almak mantıklı mı?
Eğer yatırım amacıyla kiracılı ev satışı kapsamında bir mülk alınıyorsa, evin kiracılı olması avantaj sağlar; düzenli kira geliri elde edilir. Ancak alıcı evi kendisi kullanmak istiyorsa, tahliye süreci zaman alabilir ve bu süreç dikkate alınmalıdır.
Kiracı çıkmazsa ne yapılır?
Yasal ihtar ve tahliye süreci başlatılır. Gerekirse icra yoluyla tahliye sağlanır.
Kira sözleşmesiz kiracı varsa durum ne olur?
Sözleşme olmasa da banka dekontları, elektrik/su faturaları gibi belgelerle kiracının varlığı ispatlanabilir. Ancak bu durum, süreci daha karmaşık hâle getirebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemelerinde ortalama 4–6 ay sürebilir. Kiracının itirazına göre bu süre uzayabilir.
Kiracı satıştan habersizse dava açabilir mi?
Hayır. Mal sahibi, tapu sahibidir ve satış hakkı vardır. Ancak evin izinsiz gezdirilmesi, özel hayat ihlali oluşturursa şikâyet edebilir.